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楼市会客厅2019乐山楼市面面观

发布时间2019-03-08  来源乐山日报    


春节楼市返乡置业群体发力高绿化楼盘受关注2019土拍迎来开门红2019年初乐山楼市平稳发展后续发展将继续稳定或是存在变数又将怎样变化日前记者就此专访了电子科技大学房地产专业客座讲师成都房地产商会副会长牛冠华


牛冠华


焦点一土地市场


记者 2月15日乐山土地市场迎来2019年的首拍受到各方关注当天共拍卖出让4宗地块分别以9500万元折合楼面地价2805元/平方米1460万元折合楼面地价3001元/平方米1600万元折合楼面地价4099元/平方米1440万元折合楼面地价2861元/平方米的价格被竞得对于这场年度首拍你怎么看又会对接下来的市场形成什么影响


牛冠华首先从土地拍卖情况来看大家对楼市后市仍有一定正向的预期再者经过前两年的集中供地较多的大中型开发商备粮充足现在以消化存量为主而大量中小型开发商因供地规模较大入场门槛更高导致无法获取土地此外优质核心区商业属性用地很少乐山的街区式商业仍然有较大的升级换代空间利润空间优于传?#25104;?#20303;项目


这场拍卖的结果对今年的土拍市场将会有一定的托底效应经过前几个月土地市场的风云变幻土地价格在整理筑?#20303;?#23545;后市住宅市场的价格有一定的叠?#26377;?#24212;土地价格筑底完成房价也将随之企稳逐渐进入上升阶段


焦点二政策变化


记者2月18日住房和城乡建设部官方网站发布关于城乡给水工程项目规范等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知其?#23567;?#20303;宅项目规范征求意见稿?#36820;?#20108;部分246条指出住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;?#21463;?#28966;?#27867;关注对此你有何看法如此改动之后将对市场产生怎样的影响


牛冠华这个政策长期来看是必然短期执行起来颇有?#35759;取?#22240;为涉及面比较广涉及到土地出让规则收入政策及政府规费政策可以说牵一发而动全身抛开这个政策能否顺利实施对于房地产行业性的规范本身是有利的毕竟羊毛出在羊身上这多出来的成本不消耗在公摊面积上就可能会在房价上有所体现


但这个政策如果能顺利实施对于老百姓来说是一件好事是否实施套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商另外对于购房者而言物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低?#26085;?#31574;正式出台之后销售策略可能会有变化销售价格是否上扬要具体看各地跟进的配套政策和各项目的产品设计但这肯定不止于一城一地可能是全国性的调整


2019年初楼市平稳发展


焦点三市场趋势


记者从目前的市场环境来看自2018年下半年开始乐山不少楼盘?#21335;?#21806;节奏有了放缓的趋势房价走势也更加平稳进入2019年你觉得乐山楼市将有何变化面对市场的转变开发商们应?#31859;?#20309;应对


牛冠华2019年从宏观政策供求关系客群关系等来看销量将企稳价格将略有上升第一从购房者角度来看?#25307;?#36141;买力开?#32487;?#22836;改善型需求将有显著下降市场向上动能将下降期待大涨大跌都不现实第二从各角度来看房地产的重要地位没有改变政策变相松绑值得期待将带来一部分入场者第三 从开发商角度来看继融资渠道收紧之后或将直面更加严苛的生存选择对一些高杠?#35828;南?#30446;将带来较大的考验对整体开发模式的思?#23478;?#26356;深入全面另外对开发商来讲应该更关注?#25307;?#23618;面产?#36820;?#30740;发对开发节奏的把控也要更细致


焦点四商业地产前景


记者在住宅撑市的当下社区商业城市综合体专业市场等商业地产在未来有无脱颖而出的可能


牛冠华商业项目能否脱颖而出很大程度上是由前期的定位资本运作和开发模式决定的到目前为止真正靠追求长期回报的资本来支撑商业地产发展的企业还非常少但是随着住宅行业的利润率越来越低会有更多资本选择商业地产前几年万科相继和凯雷资本东方资产领汇合作万达与光大嘉实基金快钱等金融机?#36141;?#20316;东方资产?#23637;?#19978;海证大都是传统的商业地产企业与资本进行结合的尝试现在适合商业地产发展特点的金融工具仍然匮乏商业地产不回归金融的本质是很难脱颖而出的短则两三年长则三五年商业地产与金融资本在乐山应该会出现真正意义上的结合随之而来?#21335;?#21806;方式方法也将多种多样


其次互联网?#22025;?#21644;技术已经成为中国经济新常态的关键因素也正在成为商业地产开发和运营中的一个必不可少的要素乐山商业项目目前正在积极探索现在看来最有可能成功的领域有购物中心?#21335;?#22330;管理社区商业和物业管理网购的线下体验品牌推广?#21462;?/p>


此外乐山商业地产开发和运营的第一梯队已经形成?#28909;?#19975;达广场王府井购物中心等短期内不会有新?#21335;?#30446;加入另外乐山今后能在商业地产行业有所作为的企业必须具备两个要素?#27827;?#23454;力模式新商业项目是有思想的企业?#25293;?#24320;发好的?#28909;?#35828;挂靠思?#36820;?#23567;股操盘乐山王府井的轻资产的模式万达广场的城市客厅模式?#21462;?#36164;产管理的作用和重要性会逐渐被行业认可和接受具有商业运营能力和资?#23601;?#36947;的不动产资产管理公司将会在乐山涌现


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